전월세 계약 안전하게 진행하는 법(주택임대차보호법)

전월세(임대차) 계약을 안전하게 진행하기

안녕하세요 최근에 전세사기 사건이 너무 많이 일어나서 많은 분들의 피해가 막심한데요. 이러한 사기를 예방하고 안전하게 전월세 계약을 진행하기 위해서는 주택임대차보호법의 보호를 받는 것이 매우 중요합니다.

오늘은 주택임대차보호법에 따라 전월세 계약을 진행할때 어떻게 보호를 받을 수 있을지, 전월세 보증금을 돌려주지 않을때 대응방법에 대해 간략히 알아보도록 하겠습니다.

주택임대차보호법이란

주택임대차보호법이란 국민들의 주거생활 안정을 위해 만들어진 법으로, 적법하게 임대차 계약이 체결된 경우 거주권(대항력), 우선변제권, 최우선변제권, 계약갱신청구권 등 4가지 권리를 보장합니다.

전입신고, 확정일자를 완료하고 보증금이 소액보증금의 범위 안에 들어와야하며, 계약기간 동안 계약갱신 거절 사유에 해당하지 않아야 된다고 하는데요. 구체적으로 하나하나 살펴보겠습니다.

주택임대차보호법 이용하기

1. 전입신고

전입신고는 거주지를 옮길때 국가에 신고하는 것으로서 동사무소에 직접 방문하여 진행할 수도 있고 정부24 사이트에서 언제든지 신고가능합니다. 전입신고를 완료하면 전입신고 다음날부터 임차인은 거주권(대항력)을 법으로 보호받을 수 있습니다.

2. 확정일자

확정일자는 임대차계약이 있다는 것을 증명하기 위해서 정부가 임대차계약서에 도장을 날인하고 이를 공문서에 기록하는 행위입니다. 확정일자는 직접 방문하거나 오프라인으로 신청할 수 있습니다.

오프라인의 경우 신분증과 임대차계약서를 가지고 동사무소에 방문하면 임대차계약서 오른쪽 하단에 도장을 찍어줍니다. 온라인의 경우 아래의 스마트하우스라는 대행업체를 통해 진행할 수 있습니다. 필자도 스마트하우스로 진행했고 완료후 동사무소에 방문하여 확정일자가 잘 확인했는데 잘 됐다고 하더라구요.

https://new.smarthaus.co.kr/hp/main/main02

전입신고와 확정일자를 완료하면 임차인은 우선변제권을 법으로 보호받을 수 있습니다. 경매로 집이 넘어갔을때 임차인의 아래 순위에 있는 다른 권리보다 먼제 변제받을 수 있습니다. 즉, 선순위 권리(근저당, 가압류, 압류 등)이 있으면 이보다 먼저 변제받을 순 없지만 후순위의 권리보다는 먼저 배당받을 수 있는 것입니다.

3. 소액보증금

위의 표를 보시면 지역에 따라 기준 금액이 있는데요. 보증금이 이 금액 이하인 경우에는 소액임차인에 해당하고 경매로 집이 넘어가는 경우 어떠한 권리보다 먼저 우선변제금액을 먼저 받을 수 있습니다. 소액보증금의 보호를 받기위해서는 전입신고를 완료하고 기준금액 이하의 보증금에 해당하여야 합니다.

즉 내가 임대차 계약을 맺기전에 설정되어 있는 근저당, 가압류, 압류 등의 선순위 권리가 있더라도 내가 소액임차인에 해당하면 우선변제금액만큼은 무조건 먼저 변제받는다는 것입니다. 서울은 1억 6500만원이하인 경우 최대 5500만원을 보호받습니다.

4. 계약갱신청구권

계약갱신청구권은 임대차 계약 만료 6개월부터 2개월전까지 임대인에게 계약갱신을 청구하고 2년을 추가로 거주할 수 있는 권리입니다. 최대 1번만 사용가능합니다.

그러나 집주인이 위의 8가지 사유에 해당하는 경우 계약갱신을 거절할 수 있는데요. 가장 많이 거절당하는 이유가 1번과 3번입니다. 집주인이 직접 실거주할 계획이라고 나가달라고 하거나, 월세를 2회 이상 밀리는 경우 집주인은 계약갱신을 거절할 수가 있습니다.

보증금을 돌려주지 않을때 대응방법

집주인이 보증금을 돌려주지 않는 경우에는 일단 살고있는 집을 계속 거주하고 다른 곳으로 전입신고를 하시면 안됩니다. 다른 곳으로 전입하는 경우 위의 모든 권리를 법적으로 보호받을 수 없기 때문입니다.

물론 보증보험을 가입한 경우에는 주택도시보증공사나 sgi서울보증을 통해 보증금을 청구하여 받을 수 있습니다. 그러나 보험을 가입하지 않은 경우 임대인을 상대로 임대차 주택이 있는 소재지 지방법원에 보증금 반환소송을 청구하시면,(변호사가 아니더라도 전자소송으로 간단하게 처리할 수 있습니다) 법원에서 임차권 등기 명령이 나옵니다.

그러면 임차권 등기를 통해 내 권리를 해당 부동산 등기부등본에 기입할 수 있게 됩니다. 임차권 등기가 완료되면 전입신고를 다른 곳으로 하거나 이사하셔도 우선변제권, 최우선변제권, 대항력 등이 모두 보존되기 때문입니다.

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